Con l’ordinanza n. 23299/2026, pubblicata il 15 luglio 2026, la Prima Sezione civile della Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibili il ricorso principale e il ricorso incidentale proposti contro la sentenza d’appello che aveva confermato la condanna degli acquirenti di alloggi in edilizia convenzionata a corrispondere, pro quota, all’ente locale le maggiori somme dovute a titolo di indennità di espropriazione. Il nostro Studio ha assistito l’amministrazione comunale, risultata vittoriosa in tutti i gradi del giudizio.
Il caso in sintesi
Un’impresa costruttrice, assegnataria di un’area da espropriare per la realizzazione di un programma di edilizia residenziale convenzionata, aveva inserito nei rogiti di vendita degli alloggi una clausola in forza della quale, ove il costo complessivo dell’esproprio fosse risultato superiore a quello preventivato, la somma eccedente sarebbe stata pagata dagli acquirenti in proporzione alla superficie posseduta. All’esito del giudizio di opposizione alla stima, il valore dell’area veniva determinato in misura ampiamente superiore alla previsione iniziale; gli acquirenti, tuttavia, non versavano le maggiori somme, e l’ente locale agiva in giudizio per ottenerne il pagamento.
Tanto il Tribunale quanto la Corte d’appello riconoscevano la validità della clausola, qualificandola come patto atipico di manleva sottoposto a condizione, e condannavano gli acquirenti al pagamento pro quota. Contro la decisione d’appello venivano proposti ricorso principale e ricorso incidentale per cassazione.
La decisione della Suprema Corte
La Cassazione ha dichiarato inammissibili entrambi i ricorsi, enunciando o richiamando principi di sicuro interesse pratico per chi opera nel settore dell’edilizia convenzionata e del contenzioso espropriativo.
In primo luogo, la Corte ha ribadito che la questione di nullità della clausola per indeterminatezza o indeterminabilità dell’oggetto, mai devoluta ai giudici di merito nei motivi d’appello, non può essere sollevata per la prima volta in sede di legittimità: sulla validità del rapporto si era ormai formato il giudicato interno, che preclude anche il rilievo d’ufficio della nullità (in linea con Cass. n. 23235/2013 e Cass. n. 21906/2019). La nullità del contratto posto a fondamento dell’azione, pur rilevabile d’ufficio, non può essere accertata sulla base di una “nuda” eccezione formulata per la prima volta con il ricorso per cassazione.
In secondo luogo, l’accertamento della determinatezza dell’oggetto del negozio costituisce un giudizio di fatto riservato al giudice di merito, censurabile in cassazione solo nei ristretti limiti del vizio motivazionale; e nella specie qualunque censura in tali termini sarebbe stata comunque preclusa dalla cosiddetta “doppia conforme”, avendo la Corte d’appello integralmente confermato la valutazione del primo giudice.
Il passaggio di maggior rilievo sostanziale riguarda però l’articolo 1938 del codice civile. La Corte, condividendo le conclusioni del Pubblico Ministero, ha ritenuto che l’obbligazione assunta dagli acquirenti avesse natura condizionale — essendo incerto l’an fino alla definizione del giudizio di opposizione alla stima — e non futura: l’obbligo di indicare l’importo massimo garantito, previsto a pena di nullità dall’art. 1938 c.c., riguarda la garanzia per obbligazioni future e non si estende alle obbligazioni condizionali (conforme a Cass. n. 2492/2017).
Infine, quanto al principio di non contestazione (art. 115 c.p.c.), la Corte ha confermato che esso concerne esclusivamente i fatti allegati e non le questioni di diritto, né può incidere sulla fondatezza della domanda quando i giudici di merito abbiano accertato che gli acquirenti erano contrattualmente a conoscenza delle circostanze rilevanti ai fini della determinazione del prezzo.
Perché la pronuncia è rilevante
L’ordinanza consolida un orientamento favorevole all’autonomia negoziale nei programmi di edilizia convenzionata: il patto con cui gli acquirenti si obbligano a sostenere gli eventuali maggiori oneri espropriativi, se ancorato a un parametro determinabile quale il valore accertato in sede di opposizione alla stima, è valido e non richiede l’indicazione di un importo massimo garantito. Per gli enti locali, la decisione conferma la possibilità di far valere direttamente tali pattuizioni nei confronti degli acquirenti; per questi ultimi, rappresenta un richiamo alla necessità di valutare con attenzione, già in sede di rogito, le clausole di traslazione degli oneri di esproprio.
Domande frequenti
Il patto di manleva sugli oneri di esproprio richiede l’indicazione di un importo massimo?
No, secondo l’ordinanza n. 23299/2026: l’art. 1938 c.c. impone l’indicazione dell’importo massimo garantito solo per le garanzie relative a obbligazioni future, non per quelle condizionali, quale è l’obbligazione il cui sorgere dipende dall’esito del giudizio di opposizione alla stima.
La nullità di una clausola contrattuale può essere fatta valere per la prima volta in Cassazione?
No: se sulla validità del rapporto si è formato il giudicato interno — perché la questione non è stata devoluta con i motivi d’appello — il rilievo della nullità è precluso anche d’ufficio al giudice dell’impugnazione.
