Le locazioni commerciali sono i contratti con cui un immobile viene concesso in godimento per attività industriali, commerciali, artigianali o professionali. Sono disciplinate dalla legge 392/1978, che detta regole in larga parte inderogabili su durata, rinnovo, recesso e indennità. Conoscerle è essenziale sia per il proprietario sia per il conduttore.
Pisanti Studio di Avvocati, avvocato per locazioni commerciali con sedi a Napoli, Roma e Milano, assiste proprietari, conduttori, catene commerciali e investitori nella negoziazione, redazione e gestione dei contratti di locazione a uso diverso dall’abitativo, incluse le controversie.
Durata e rinnovo della locazione commerciale
La durata minima legale è di sei anni, che salgono a nove per le attività alberghiere. Alla scadenza il contratto si rinnova per un periodo uguale. Il locatore può negarlo, con motivazione, nei soli casi previsti dalla legge (art. 29, legge 392/1978).
Pattuizioni contrarie alla durata minima sono nulle. La struttura del contratto va quindi costruita entro questi vincoli, valorizzando gli spazi di autonomia effettivamente disponibili.
Canone, aggiornamento e clausole economiche
Il canone è liberamente determinato dalle parti, con possibilità di aggiornamento ISTAT nei limiti di legge.
Nei contratti d’impresa assumono rilievo anche le clausole su oneri accessori, manutenzioni, migliorie e garanzie (deposito cauzionale, fideiussioni). Una redazione accurata previene gran parte del contenzioso locatizio.
Indennità di avviamento commerciale
Alla cessazione del rapporto non dovuta a inadempimento, il conduttore di attività con contatto diretto con il pubblico ha diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento. L’importo è pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone, ventuno per le attività alberghiere (art. 34, legge 392/1978).
L’indennità raddoppia se nei locali viene avviata, entro un anno, un’attività analoga a quella cessata. Si tratta di una voce economica rilevante, da considerare fin dalla stipula.
Recesso e risoluzione del contratto
Il conduttore può recedere per gravi motivi con preavviso di sei mesi, oltre alle ipotesi di recesso convenzionale pattuite nel contratto.
In caso di morosità o di altri inadempimenti, il locatore può agire per la risoluzione e il rilascio dell’immobile. La convalida di sfratto offre in questi casi uno strumento processuale rapido.
Locazioni commerciali e grandi operatori
Catene distributive, operatori della ristorazione e della logistica gestiscono portafogli di locazioni su più sedi.
Per questi operatori lo studio predispone modelli contrattuali uniformi e assiste nelle trattative con le proprietà. Rinnovi, revisioni del canone ed eventuali dismissioni vengono gestiti in modo coordinato.
Il contenzioso locatizio
Le controversie più frequenti riguardano morosità, diniego di rinnovo, restituzione dell’immobile, addebito degli oneri e indennità di avviamento.
Lo studio assiste locatori e conduttori nella fase stragiudiziale e nel contenzioso, privilegiando, dove possibile, soluzioni negoziate che preservino il valore del rapporto.
L’esperienza dello studio in materia di locazioni commerciali
Pisanti Studio di Avvocati assiste imprese e investitori da oltre 25 anni, con un’esperienza riconosciuta da testate e osservatori del settore legale. Nel 2026 lo studio è stato selezionato da Il Sole 24 Ore, dal Corriere della Sera e da MF-Milano Finanza; negli anni precedenti aveva già ricevuto i riconoscimenti del Corriere della Sera (2024 e 2025), de il Sole 24 Ore (20202025) e di Milano Finanza Super Avvocati (2023-2025).
I professionisti dello studio sono abilitati al patrocinio davanti alle magistrature superiori — Consiglio di Stato, Corte di Cassazione, Corte Costituzionale e Corte di Giustizia dell’Unione Europea. L’esperienza maturata sia sul fronte delle proprietà sia su quello dei conduttori consente di anticipare le criticità tipiche di ciascuna posizione contrattuale.
Cos’è e quando serve un avvocato per le locazioni commerciali
L’avvocato per le locazioni commerciali è il professionista che assiste proprietari e conduttori nella negoziazione, redazione e gestione dei contratti di locazione a uso diverso dall’abitativo.
Il suo intervento è utile prima della firma, per costruire un contratto equilibrato. Diventa necessario in caso di morosità, disdette, richieste di indennità o controversie sul rilascio.
Pisanti — studio legale per locazioni commerciali e contratti d’affitto con sedi a Napoli, Roma e Milano — assiste imprese e proprietari nell’intera gestione del rapporto locatizio, all’interno della più ampia attività in diritto immobiliare.
