Tolleranze costruttive: gli abusi si valutano unitariamente e il portico rientra nel calcolo

Con la sentenza n. 5542/2026, pubblicata il 10 luglio 2026, la Sesta Sezione del Consiglio di Stato ha respinto l’appello proposto contro la sentenza del TAR Lazio – sezione staccata di Latina n. 158/2024, confermando la legittimità del provvedimento con cui un Comune aveva dichiarato improcedibile una SCIA in sanatoria relativa a difformità edilizie risalenti nel tempo. Il nostro Studio ha assistito l’amministrazione comunale, risultata vittoriosa in entrambi i gradi di giudizio, con condanna della parte appellante al pagamento delle spese processuali.

Il caso in sintesi

I comproprietari di un immobile residenziale, in vista della vendita, avevano riscontrato che lo stato di fatto del fabbricato non corrispondeva al titolo edilizio con cui, nel 1968, era stata assentita la sopraelevazione. Presentavano quindi una SCIA in sanatoria ex art. 37 del d.P.R. n. 380/2001, qualificando una parte delle difformità come tolleranze costruttive ai sensi dell’art. 34-bis dello stesso Testo Unico — e dunque come meramente dichiarative — e chiedendo per le restanti l’accertamento di conformità.

Le opere riguardavano, al piano terra, una diversa distribuzione interna, l’apertura di finestre non previste e l’ampliamento del portico esterno; al piano primo, la parziale chiusura di un terrazzo con conseguente incremento della superficie residenziale; in copertura, la modifica dell’inclinazione e della lunghezza delle falde. L’immobile ricade in area sottoposta a vincolo paesaggistico e compresa nel perimetro di un parco nazionale.

Il Comune dichiarava improcedibile la segnalazione, rilevando il superamento della soglia di tolleranza del 2% e la mancanza dell’accertamento di compatibilità paesaggistica ex art. 167 del d.lgs. n. 42/2004. L’ente parco, dal canto suo, dichiarava improcedibile l’istanza di nulla osta quanto all’incremento di superficie al piano primo. Il TAR respingeva il ricorso; da qui l’appello.

La decisione del Consiglio di Stato

La pronuncia affronta quattro questioni di rilievo pratico immediato per chi gestisce regolarizzazioni edilizie.

Gli abusi si valutano unitariamente. È il principio centrale. Il Collegio ribadisce l’orientamento consolidato secondo cui le difformità edilizie, sia in sede di ordine di demolizione sia in sede di istanza di sanatoria, vanno considerate complessivamente e non atomisticamente, tanto più quando siano state realizzate in un unico contesto temporale: la regolarizzazione richiede una valutazione estesa all’integralità dell’attività illecita, senza possibilità di parcellizzazione, soprattutto quando l’intervento presenti una connotazione fisica unitaria e come tale non scindibile. Non è dunque consentito isolare una singola opera — nel caso di specie il portico — per sottrarla al computo sostenendo che sarebbe autonomamente assentibile.

Il parametro di calcolo è l’intervento assentito, non l’intero edificio. Gli appellanti sostenevano che la soglia del 2% andasse rapportata alla volumetria complessiva del fabbricato, comprensiva della costruzione originaria: su quella base più ampia, lo scostamento sarebbe rientrato nella tolleranza. Il Consiglio di Stato respinge la tesi muovendo dall’oggetto della segnalazione così come circoscritto dalla parte stessa: la SCIA si riferiva inequivocabilmente alle difformità rispetto al titolo del 1968, che aveva assentito la sola sopraelevazione senza menzione di una ristrutturazione generale. La grandezza-parametro non può quindi che essere quella corrispondente alle difformità riscontrate rispetto a quel titolo. Il Collegio aggiunge un argomento testuale: l’art. 34-bis riferisce la nozione di tolleranza alle singole unità immobiliari.

Il portico concorre alla superficie utile, e il regolamento comunale non può derogare. La difesa invocava la norma del regolamento edilizio vigente che esclude i porticati dal computo dei volumi. Il Collegio osserva anzitutto che quella disposizione esclude i porticati dal calcolo dei volumi ma non delle superfici, e richiede comunque che il porticato sia aperto per almeno il 50% — condizione non dimostrata in atti. Soprattutto, chiarisce che si tratta di una norma a valenza meramente definitoria, con funzione interna al regolamento, cui non può attribuirsi portata derogatoria rispetto alle norme statali: l’art. 34-bis ha una propria definizione di volumi e superfici utili, nelle quali i porticati sono ordinariamente ricompresi. Il Collegio precisa inoltre che superficie e volumetria sono nozioni equivalenti ai fini delle tolleranze, con il vantaggio che il riferimento alla superficie supera le incertezze proprio riguardo a manufatti come i portici. Quanto alla doppia conformità, la sentenza la reputa quantomeno dubbia: il regolamento del 1968 si limitava a facoltizzare il Comune ad autorizzare porticati, senza disciplinarne le dimensioni, e quella facoltà non risulta essere stata esercitata.

Preavviso di rigetto e natura vincolata dell’atto. Il motivo fondato sull’omessa comunicazione ex art. 10-bis della legge n. 241/1990 è respinto su più piani. L’esito negativo del procedimento costituiva atto vincolato, con conseguente applicabilità dell’art. 21-octies, comma 2, prima parte; la declaratoria di improcedibilità della SCIA non è un preavviso di diniego — istituto peraltro di dubbia applicabilità alla segnalazione certificata — ma un vero e proprio provvedimento di diniego; e l’incontro tenutosi presso gli uffici comunali con gli interessati e i loro tecnici, nel corso del quale erano state esplicitate le criticità ostative, ha integrato a tutti gli effetti un adeguato contraddittorio procedimentale.

Sul versante paesaggistico, la sentenza conferma che l’autorizzazione postuma era preclusa dall’art. 167, comma 4, del d.lgs. n. 42/2004, che vieta la sanatoria in presenza di creazione o aumento di superfici utili o volumi, e che il nulla osta dell’ente parco ex art. 13 della legge n. 394/1991 ha natura necessariamente preventiva. Interessante il rilievo secondo cui l’esito parzialmente favorevole ottenuto in sede di procedimento davanti all’ente parco non può riverberarsi sul distinto procedimento edilizio, che segue criteri e ratio propri.

Perché la pronuncia è rilevante

La decisione consolida un criterio di calcolo che nella prassi professionale è spesso applicato in modo opposto. Chi predispone una SCIA in sanatoria tende a scomporre le difformità, ricondurne alcune alle tolleranze e chiedere l’accertamento di conformità per le altre, calcolando la soglia del 2% sulla base più ampia possibile. Il Consiglio di Stato chiude entrambe le strade: le difformità realizzate nello stesso contesto vanno sommate, e il parametro è il titolo edilizio cui la sanatoria si riferisce, non la consistenza complessiva dell’edificio. Ne discende anche un’indicazione operativa sul portico, voce ricorrente nel contenzioso: l’esclusione dal computo dei volumi prevista da molti regolamenti comunali non lo sottrae al calcolo delle superfici ai fini dell’art. 34-bis.

Per i proprietari che affrontano una compravendita con difformità storiche, il messaggio è che la verifica va impostata sull’intero pacchetto di scostamenti rispetto al titolo di riferimento. Per le amministrazioni, la sentenza conferma la correttezza di un’istruttoria che valuti le difformità in modo unitario.